El profeta de los precios de la vivienda que predijo las dos últimas recesiones dice que los precios alcanzarán su punto máximo en 2026, antes de volver a desplomarse.
Fred Harrison, autor y comentarista económico Se espera que los precios de las viviendas sigan aumentando hasta finales de 2026, antes de que se produzca la próxima gran crisis inmobiliaria.
Se mantuvo fiel a esta predicción a pesar de que los precios de la vivienda sólo han registrado un crecimiento modesto este año.
Año tras año, Nationwide dijo que los precios de las viviendas aumentaron un 3,7 por ciento, y los precios todavía están un 1 por ciento por debajo del máximo histórico registrado en el verano de 2022.
Harrison es famoso por su teoría del ciclo económico de 18 años y, a pesar de los acontecimientos del cisne negro, como las epidemias, se niega a aceptar que el ciclo se haya detenido.
“Desde la Segunda Guerra Mundial, el Reino Unido -y la economía global- han pasado por tres ciclos económicos que abarcan 18 años”, dijo a This Is Money.
‘Estos ciclos fueron impulsados y moldeados por el ciclo inmobiliario de 14 años. Comienza con precios de vivienda asequibles, pasa por la mitad del ciclo de un noveno año de caídas de los precios de la vivienda y luego un pico de 14 años en los precios de la vivienda.
‘Los ciclos son predecibles. Se adhieren a la teoría económica básica y la he probado con evidencia histórica que abarca siglos.
‘Los ciclos más recientes llegaron en el tiempo y terminaron en 1974, 1992 y 2010. El índice de precios reales de la vivienda de la OCDE ha seguido este fenómeno desde la década de 1970, y los altibajos son visibles para todos.’
¿Qué es la teoría del ciclo inmobiliario de 18 años?
Según Harrison, el ciclo inmobiliario consta de dos etapas principales.
Después de cada crisis, el mercado inmobiliario tarda unos cuatro años en reanudar su trayectoria ascendente.
A esto le siguen seis o siete años de crecimiento moderado, lo que se conoce como fase de recuperación, dijo.
Luego, hay una caída a mitad del ciclo, a menudo uno o dos años de recesión en el mercado, antes de que comience otra fase de crecimiento, que generalmente dura otros seis o siete años.
Harrison cree que la pandemia ha interrumpido los últimos seis o siete años de crecimiento, y los precios de la vivienda alcanzaron efectivamente un crecimiento de dos dígitos en 2021 y 2022.
Sin embargo, dijo que los precios ahora se han realineado por encima de 2023 y 2024 y seguirán aumentando.
Fred Harrison acuñó el concepto del ciclo inmobiliario de 18 años después de mapear datos de cientos de años.
“Los agentes inmobiliarios esperan que los precios de la vivienda bajen a partir de 2022”, afirma Harrison. ‘La realidad es que la pandemia de Covid ha perturbado la economía, incluido el mercado inmobiliario.
‘A medida que termina la pandemia, los precios de las viviendas regresan a una trayectoria de crecimiento de 14 años.
‘La devaluación debería considerarse una ilusión psicológica. Los precios continúan su avance y trayectoria ascendente”.
Según el ciclo de Harrison, ahora nos acercamos al pico.
“Si todo va según lo previsto, el cuarto ciclo finalizará en 2028, y los precios de la vivienda se consolidarán durante los próximos dos años hasta alcanzar su máximo en 2026”.
La predicción de Harrison para los próximos dos años viene con una salvedad.
“La evidencia histórica muestra que una guerra mundial puede romper el ciclo; eso es lo que ocurrió en la década de 1930”, añadió.
¿Decidirá Vladimir Putin lanzar una bomba nuclear sobre Ucrania? Si es así, todas las apuestas están canceladas para el mercado inmobiliario del Reino Unido.
¿Cuánto subirán los precios de la vivienda en 2026?
Según Harrison, una “maldición del ganador” de dos años suele presagiar el final de un ciclo inmobiliario de 14 años.
Esto es cuando los precios de la vivienda normalmente se aceleran a través de un crecimiento anual de dos dígitos a medida que la gente queda atrapada en el “frenesí especulativo”.
Sin embargo, esta vez es diferente, según Harrison, gracias al boom inmobiliario pandémico.
“Ya hemos logrado un crecimiento de dos dígitos”, afirma. ‘Gracias al Covid y a la generosidad del gobierno, se invirtieron billones de dólares, libras y euros en la economía. El mercado inmobiliario captó la mayor parte de ese dinero.
A pesar del boom de Covid, Harrison cree que podríamos ver un aumento de los precios de la vivienda de alrededor del 15%
‘La tradicional recesión de mitad de ciclo, registrada por el debilitamiento de los precios de la vivienda, fue un shock oportuno en 2019. Luego, Covid se convirtió en una amenaza para la salud y la riqueza humanas en la primavera de 2020.
“Los gobiernos invirtieron dinero impreso en el verano de 2020 y, listo, el mercado inmobiliario se tragó esa generosidad mediante el aumento de los precios.
“El crecimiento anual superó el 10 por ciento antes de que se agotara el fondo para sobornos… y el ciclo inmobiliario volvió a la normalidad”.
A pesar del auge de Covid, Harrison cree que podríamos ver un aumento de los precios de la vivienda de alrededor del 15 por ciento desde ahora hasta finales de 2026.
La casa promedio se vende ahora por £292,000, según datos de la ONS. Esto significa que podría aumentar a £335,800 para fines de 2026, un aumento de £43,800.
Cómo Trump aumentará los precios de la vivienda en el Reino Unido
Según Harrison, parte del motivo de este aumento de precios será la elección de Donald Trump en Estados Unidos.
“La decisión de Donald Trump de reducir los tipos impositivos será una bendición para el mercado inmobiliario estadounidense y aumentará las expectativas en el resto del mundo, incluido el Reino Unido”, afirmó.
‘Este efecto es inevitable en Estados Unidos: el mercado inmobiliario capta automáticamente los beneficios de los recortes de impuestos.
‘Los precios inmobiliarios en el Reino Unido seguirán aumentando. Un aumento del 15 por ciento es mi mejor estimación.
‘El gobierno de Starmer no logrará acelerar la construcción de viviendas. Luego están los £5 mil millones que el gobierno dice que invertirá en agricultura durante los próximos dos años, lo que aumentará los precios en todo el país.
‘Pero el impuesto de Starmer a los empleadores reducirá la tasa de crecimiento de los precios en el Reino Unido.
‘Y recuerden que el crecimiento explosivo de los precios ya se ha bancarizado durante los dos años de pandemia. Se han cubierto las necesidades estructurales del ciclo.’
La maldición del ganador: Harrison prevé que los precios de la vivienda aumentarán un 15% para finales de 2026
¿Qué tan grave será el accidente?
El último pronóstico de la OBR sugiere que los precios de la vivienda aumentarán de manera constante hasta 2030, sin alcanzar su punto máximo en 2026.
Desde 2026 hasta el final del período previsto, se espera que el crecimiento de los precios de la vivienda se mantenga en torno al 2,5 por ciento anual. Se espera que los precios medios de la vivienda alcancen las 310.000 libras esterlinas en 2028.
Ésta es una predicción que Harrison refuta rotundamente.
“Si uno cree en la OBR, no habrá una recesión brutal”, afirma. Pero el ciclo económico de 18 años es parte del ADN de la economía. Entonces, a menos que Putin haga algo estúpido, los precios de la vivienda se estancarán en 2026.
‘No puedo predecir en qué trimestre aparecerá el pico. Esta vez, no me sorprendería que el ciclo se extendiera hasta la primavera de 2027”.
Harrison no tiene dudas de que habrá una crisis inmobiliaria después de eso, pero no especulará (al menos no todavía) sobre cuán grave será.
“Depende de una serie de acontecimientos globales y de cómo pueden interactuar para amplificar el crecimiento descendente”, afirma.
“Actualmente estoy revisando la evidencia histórica para tener una idea de lo que podría suceder en 2028. Los resultados estarán disponibles en primavera.’
Harrison añadió: «En 2007, se atribuyó la crisis financiera a las hipotecas de alto riesgo enterradas en las bóvedas de los bancos. Los bancos fueron rescatados porque eran “demasiado grandes para quebrar”.
“Esta vez será peor, ya que los vientos en contra a nivel mundial afectarán los precios de la vivienda”. Los niveles de deuda en todo el mundo están alcanzando el 100 por ciento del PIB o más y las tasas de interés se están ajustando.
‘A finales de 2026, los gobiernos insolventes serán “demasiado grandes para quebrar”. ¿Pero quién los rescatará?
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